Арабское слово «иджара» имеет следующие значения: сдача в аренду, продажа права извлечения пользы из чего-либо, заключение договора аренды с целью временного дозволенного использования за определённую плату. Однокоренными словами являются «истиджар» — арендовать, а также «мустаджир» — арендатор.
Доход согласно акту аренды делится на две категории:
1) Договор аренды, заключённый с целью извлечения пользы из движимого или недвижимого имущества. Например, производственного помещения, квартиры, земельного участка, транспортного средства или животного.
2) Работа в пользу другого лица, которая называется трудовым соглашением или договором о предоставлении услуг. Например, приём на работу за заработную плату или заказ на выполнение чего-либо за плату.
Договор аренды даёт лишь право получения прибыли с имущества, которое не подлежит расходованию. Например, не являются таковыми золото, серебро, деньги, продукты питания и напитки, извлечение пользы из которых невозможно без их расходования. Потому что при аренде предметом договора является не само имущество, а доход от него.
По мазхабу Ханафи, договор аренды заключается на основании извлечения пользы за определённую плату (Ибн Хуммам, «Фатхуль-Кадир», VII, 145).
В определении мазхабов Малики и Ханбали сказано: «Договор аренды — это передача во временную собственность за определённую плату дозволенной пользы от чего-либо» (Ибн Кудама, «Аль-Мугни», V, 398).
Допустимость аренды опирается на Коран, Сунну и иджму. Всевышний сказал: «Если они [разведённые женщины] кормят грудью [вашего ребёнка] для вас, то платите им вознаграждение и советуйтесь между собой по-хорошему» (Сура «ат- Таляк», 65 / 6).
В Коране упоминается пророк Шуайб (алейхиссалям), заключивший с пророком Мусой (алейхиссалям) трудовое соглашение сроком на восемь или десять лет. Это также указывает на дозволенность получения пользы от труда другого человека за установленную плату. Об этом сказано в аяте: «Вскоре одна из двух [дев] подошла к нему тихой поступью и сказала: «Мой отец зовёт тебя, чтобы уплатить за то, что ты напоил [наших овец]». Когда [Муса] пришёл к отцу и поведал ему свою историю, тот молвил: «Не бойся. Ты спасся от нечестивцев». Одна из дочерей сказала: «Отец мой! Найми его, он — лучше других, кого бы ты ни нанял. Он — сильный и достойный доверия». [Отец] сказал: «Воистину, я хочу сочетать тебя браком с одной из моих дочерей этих на условии, что ты наймёшься ко мне на восемь лет. Если же ты останешься на десять лет, то это — как пожелаешь. Я не намерен предлагать тебе трудные условия, и ты убедишься, если на то будет воля Аллаха, что я — праведный человек»» (Сура «аль-Кассас», 28/ 25—27).
Очень многие сахабы сдавали в аренду принадлежащие им земельные участки и были единодушны в вопросе дозволенности аренды. Люди нуждаются в подобных сделках, поэтому в Исламе разрешена продажа имущества и сдача его в аренду (Ас-Сарахси, «аль-Мабсут», XV, 74).
Обязательными составляющими акта аренды являются предложение и спрос. Большинство муджтахидов добавляют к этим условиям наличие сторон, оплату и извлечение пользы.
Условия аренды
Подобно акту продажи аренда имеет четыре условия: возникновение (иникад), вступление в действие (нефаз), правильность и необходимость.
Иникад делится на три части, которые связаны со сторонами, непосредственно с самим актом или местом.
Сторонам, участвующим в акте аренды, достаточно обладать способностью различения. В среднем каждый ребёнок к семи годам начинает отличать хорошее от плохого и полезное от вредного. Таким образом, недействителен договор аренды, заключённый детьми младше 7 лет или душевнобольными людьми. Соглашение, подписанное несовершеннолетним, действительно только с разрешения взрослого. Ребёнок-мумаййиз может распоряжаться имуществом лишь под контролем опекуна. К таким операциям относятся купля-продажа, аренда и ипотека.
По мнению последователей мазхабов Шафии и Ханбали, совершающий подобные сделки человек должен быть умственно полноценным и совершеннолетним (Ибн Кудама, «аль-Мугни», V, 398).
Нефаз содержит условия, при которых договор аренды вступает в силу. Арендодатель должен быть владельцем имущества или его уполномоченным представителем. Соглашение, подписанное третьим лицом, может вступить в силу только при последующем разрешении собственника.
Акт аренды возникает при обоюдном согласии сторон. «Извлечение пользы», являющееся предметом договора, нужно определить без разногласий. Например, аренда квартиры в указанном районе для использования в качестве места проживания, сроком на три года и за фиксированную ежемесячную стоимость.
Условия правильности нужны для того, чтобы акт аренды стал разрешённым. Предмет договора, место и стоимость должны соответствовать критериям:
1) Согласие сторон. Как и в торговле, при договоре аренды добровольность является необходимым параметром. Доказательством служит аят Корана: «О, те, которые уверовали! Не пожинайте своего имущества между собой незаконно, а только путём торговли по обоюдному вашему согласию» (Сура «ан-Ниса», 4 / 29).
2) Предмет соглашения. Извлечение пользы должно быть определено так, чтобы не допустить разногласий. Иначе договор аренды не будет действительным. Необходимо указать место извлечения пользы, сроки или виды работ, если речь идёт о трудовом соглашении.
Определение сроков необходимо при аренде дома, квартиры, магазина, земельного участка. Без этого невозможно определить размер извлекаемой пользы, являющейся предметом договора.
По мнению большинства муджтахидов, аренда будет действительной на любой срок — длительный или короткий. Максимальная продолжительность не ограничена. В связи с этим договор может быть заключён с учётом срока существования имущества. Однако имущество вакфов является исключением, потому что впоследствии арендатор может притязать на владение. Этот срок для недвижимого имущества составляет три года, а для движимого имущества — один год. При аренде имущества сироты за основу берётся тот же принцип (Аль-Майдани, «аль-Любаб», II, 88).
Если в договоре не установлена дата начала аренды, то подразумевается первое число следующего месяца. Если соглашение заключено в начале месяца, то проводится «месячный отсчёт». В случае подписания договора аренды не в начале месяца ведётся счёт по дням.
Согласно риваяту от Абу Ханифы, а также по мнению имамов Мухаммада и Шафии, если кто-то арендует дом в середине месяца сроком на год, то за часть первого месяца следует заплатить по дням. После проживания в течение одиннадцати месяцев двенадцатый нужно дополнить оставшимися днями первого месяца. Здесь подразумевается также подённая система расчёта последнего месяца для завершения года (Ибн Абидин, «Раддуль-Мухтар», V, 35).
